Asuntolaina

Asuntolainan koron rakenne

Asuntolainan korko on yleensä viitekorko lisättynä pankin marginaalilla.

Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 uusien asuntolainojen keskimarginaali oli 0,52 % ja 59 % uusista lainoista oli sidottu 12 kuukauden euriboriin.

Elokuussa 2026 uusien asuntolainojen keskikorko oli 3,35 %.

Esimerkki asuntolainan kokonaishinnasta

OP:n omalla sivulla oleva esimerkki näyttää, miten pienetkin kulut kertyvät pitkällä laina-ajalla.

Lähde: OP:n asuntolainasivu, katsottu 6.10.2026. Esimerkki ei ole lainatarjous.

Esimerkissä lainan korot ja kulut ovat yhteensä noin 80 800 €.

Jos marginaali olisi 0,2 %-yksikköä pienempi, korkokulut pienenisivät 20 vuoden aikana noin 4 300 €, jos euribor pysyisi samana.

Lainakatto ja asuntolainan omarahoitus

Lainakatto rajoittaa, kuinka suuren osan asunnon hinnasta voi rahoittaa asuntolainalla.

Lähde: Finanssivalvonta. Muiden kuin ensiasuntojen lainakatto nostettiin 90 %:sta 95 %:iin 1.7.2026 alkaen, ja se palautetaan 90 %:iin, kun edellytykset poistuvat.

Omarahoituksen voi korvata lisävakuudella, kuten toisen asunnon panttauksella tai talletuksella.

Valtiontakausta ja henkilötakausta ei lasketa lainakattoon vakuudeksi.

Asuntolainan laina-aika

Asuntolainojen enimmäistakaisinmaksuaika pidennettiin kesäkuussa 2026 30 vuodesta 40 vuoteen.

Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli heinäkuussa 2026 lähes 25 vuotta.

Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta korkoa maksetaan useamman vuoden ajan.

Finanssivalvonta neuvoo laskemaan asuntolainan maksukyvyn vähintään 6 %:n korolla matalan korkotason aikana.

Asuntolainan kilpailutus

1. Lainalupaus: pankki antaa lainalupauksen ennen asunnon ostoa, jolloin tiedetään lainan enimmäismäärä.
2. Tarjoukset useasta pankista: marginaali, toimitusmaksu ja luotonhoitomaksu pyydetään kirjallisena.
3. Vertailu todellisella vuosikorolla: samalla laina-ajalla ja summalla tarjoukset ovat suoraan verrattavissa.
4. Korkosuojaus: kiinteä korko tai korkokatto maksaa, mutta suojaa koron nousulta.
5. Asiakasedut: pankki voi tarjota pienempää marginaalia, jos muut pankkiasiat siirretään sinne.

Lainojen kilpailuttamisen yleiset periaatteet on kuvattu sivulla lainan kilpailutus.

Asuntolainan muut kulut

Asunto-osakkeen ostajan on maksettava varainsiirtovero, joka on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta.

Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistui 1.1.2024.

ASP-säästäjälle asuntolainaan voi saada korkotukea ja valtiontakauksen Valtiokonttorin ehtojen mukaisesti.

Asuntolainan lyhennystavat

Asuntolainan lyhennystapa ratkaisee, miten korkojen muutos näkyy kuukausierässä ja laina-ajassa.

Lähde: Finanssivalvonnan kuluttajasivut, luettu 6.10.2026.

Esimerkiksi 100 000 €:n lainassa 4 %:n korolla ja 10 vuoden laina-ajalla annuiteettierä on 1 012,45 €, kun tasalyhennyksen ensimmäinen erä on 1 166,67 € ja viimeinen 836,11 €.

Tasalyhennys maksaa korkoja yhteensä vähemmän, koska pääoma pienenee alussa nopeammin.

Asuntolainan korkosuojaus esimerkissä

Korkosuojaus tekee asuntolainan erästä ennustettavan sovituksi ajaksi.

Lähde: Danske Bankin korkosuojaussivu, luettu 6.10.2026. Esimerkki ei ole lainatarjous.

Kiinteän koron lainassa ennenaikaisesta poismaksusta voi joutua maksamaan purkukorvauksen, mikä kannattaa huomioida, jos asunnon myynti on mahdollinen suojausaikana.

Danske Bankin korkoputkessa suojausajan voi valita 5, 7 tai 10 vuodeksi.

Asuntolainan lyhennysvapaa

Lyhennysvapaan aikana asuntolainasta maksetaan vain korkoja, jolloin kuukausimeno pienenee hetkellisesti.

OP:n mukaan lyhennysvapaan seurauksena laina-aika voi pidentyä tai erät suurentua, ja lyhennysvapaata haetaan vähintään 4 viikkoa ennen eräpäivää.

Lyhennysvapaa kasvattaa asuntolainan kokonaiskorkoja, koska pääoma pysyy suurempana pidempään.

Se on hyödyllinen esimerkiksi perhevapaan tai työttömyyden aikana, mutta ei pysyvä ratkaisu budjetin tasapainoon.

Asuntolaina ja vakuudet

Asuntolainan ensisijainen vakuus on ostettava asunto, ja lainakatto rajaa lainan enintään 95 %:iin vakuuksien arvosta 1.10.2026 voimassa olleen tason mukaan.

Lähde: Finanssivalvonta, asuntolainat ja lainakatto, luettu 6.10.2026.

Finanssivalvonnan mukaan pankki ei voi vaatia lisävakuuksia sen vuoksi, että vakuuden arvo alenee normaalisti.

Asuntolaina ja taloyhtiölaina

Asunto-osakkeen hinnassa on usein mukana taloyhtiölainaa, jota maksetaan rahoitusvastikkeena.

Velaton hinta on myyntihinta lisättynä asunnon osuudella taloyhtiölainasta, ja asuntoja kannattaa verrata velattomalla hinnalla.

Varainsiirtovero 1,5 % lasketaan velattomasta kauppahinnasta.

Taloyhtiön lainaosuus vaikuttaa myös asumismenoihin, joten se kannattaa laskea mukaan, kun asuntolainan maksukykyä arvioidaan.

Asuntolainan kilpailutus olemassa olevalle lainalle

Asuntolainan voi kilpailuttaa myös laina-aikana, ja marginaalin pienentäminen säästää koko jäljellä olevan laina-ajan.

Lainan siirto toiseen pankkiin vaatii uuden lainasopimuksen ja vakuuksien siirron, mistä voi aiheutua kuluja.

Säästön voi arvioida lainalaskurilla vertaamalla jäljellä olevaa lainaa nykyisellä ja uudella marginaalilla.

Asuntolaina ASP-säästäjälle

ASP-järjestelmä on valtion tukema tapa säästää ensiasuntoon, ja sen ehdot uudistettiin 1.6.2026.

Lähde: Valtiokonttori, luettu 6.10.2026.

ASP-tilin talletuksille maksetaan 1 %:n korko ja lisäkorkoa 2–4 %, mikä tekee ASP-säästämisestä edullisen tavan kerätä omarahoitusosuutta.

Ensiasunnon ostajaksi katsotaan henkilö, joka ei ole aiemmin omistanut vähintään puolta asunnosta.

Asuntolainan laina-ajat Suomessa

Suomen Pankin mukaan uusien asuntolainojen keskimääräinen takaisinmaksuaika oli heinäkuussa 2026 lähes 25 vuotta, ja omistusasuntolainoissa 25 vuotta 3 kuukautta.

Yli 16 % uusista omistusasuntolainoista oli laina-ajaltaan yli 30 vuotta.

Kesäkuussa 2026 enimmäistakaisinmaksuaikaa pidennettiin 30 vuodesta 40 vuoteen, ja lainanantaja voi poiketa siitä 10 %:ssa neljännesvuoden lainoista.

Pitkän laina-ajan vaikutus korkoihin on laskettu esimerkein sivulla lainalaskuri.

Asuntolaina ja viitekoron valinta

Lähteet: Suomen Pankki ja Hypo, luettu 6.10.2026.

Suomen Pankin mukaan tammikuussa 2026 59 % uusista asuntolainoista oli sidottu 12 kuukauden euriboriin.

Lyhyt viitekorko reagoi korkojen muutoksiin nopeasti, ja pitkä viitekorko tasaa muutoksia vuoden jaksoihin.

Asuntolaina ja taloyhtiön haltuunotto

Finanssivalvonnan mukaan taloyhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään 3 vuodeksi kerrallaan yhtiökokouksen päätöksellä, jos osakas jättää vastikkeet maksamatta.

Maksamattomat vastikkeet voivat jäädä muiden osakkaiden maksettaviksi, mikä on taloyhtiölainan riski kaikille osakkaille.

Asuntolainan maksukykyä arvioitaessa rahoitusvastike kannattaa laskea samaan budjettiin kuin asuntolainan erä.

Usein kysytyt kysymykset

Kirjoittaja

Vertaaheti.fi:n toimitustiimi

Vertailut kokoaa Vertaaheti.fi-sivuston toimitustiimi. Sivujen hinnat ja ehdot tarkistetaan palveluiden omilta sivuilta ja hinnastoista, ja lähteet merkitään sivun loppuun. Miten vertaamme